Alt om at købe fast ejendom i Italien - hvordan man ikke falder for svindlere og minimerer risici.

Goddag, vores kære læsere og dem, der ønsker at købe ejendom i Italien!

Vores russiske ejendomsmægler i Ligurien "Studio Immobiliare Russo" SRL er beliggende i byen San Remo, og vi arbejder med succes på det liguriske ejendomssalgsmarked, dets køb, udlejning af villaer, huse, lejligheder og lejligheder. Jeg vil prøve, ved at bruge eksemplet fra vores region Ligurien, at skitsere det grundlæggende vedrørende fast ejendom i Italien.

Mit navn er Alexey Azarov, jeg er medejer af vores ejendomsmægler for den russisktalende befolkning, og jeg vil gerne berøre ikke kun køb af fast ejendom i Italien, denne artikel er her , men også hvordan man ikke falder i hænderne på skruppelløse ejendomsmæglere. Hvordan ikke at være i hænderne på svindlere, hvad er spillereglerne for køb, salg og leje af fast ejendom i Italien. Som jeg skrev ovenfor, er vi i Ligurien, og jeg vil skrive til alle, der blev forelsket i vores blomsterland, trin for trin information, en hurtig guide eller, som de siger, et snydeark))) Lad os starte ....

Der er en idé om at købe ejendom i Italien - det er tid til at handle.

Alt starter som altid med en idé tidligt søndag morgen, eller omvendt til middag med venner, der allerede har købt en villa eller lejlighed i Ligurien. Du, ligesom de andre 95% af ejendomskøbere, vil gå online og surfe på dens vidder nat og dag på jagt efter det, du ønsker. Lad os først tage et kig på hjemmesiderne. Da vi for eksempel startede, var der meget få ejendomsejendomme i Ligurien, nu, efter et stykke tid, er der enormt mange af dem. Hvad du skal være opmærksom på på bureauernes hjemmesider:

Firmakontor i Ligurien

1) Er der et rigtigt kontor for dette russiske ejendomsselskab i Ligurien og i Italien generelt - eller videresælger de bare villaer, lejligheder, huse og lejligheder. Dette er vigtigt - jeg vil forklare hvorfor: en ejendomsmægler, der arbejder for os i Ligurien, skal vide alt om sin ejendom. Hvis han sidder i Moskva og ikke har set denne villa for 3.000.000 euro, er der stor sandsynlighed for, at du får falske oplysninger. Da han vil ringe til det italienske agentur, så tog dette agentur måske denne villa fra et andet agentur og så videre. Som følge heraf har en ejendomsmægler i Moskva ikke et komplet billede - både informativt og juridisk. Han ved ikke, om den faste ejendom har en hæftelse eller anden mulighed, dog om dokumenterne og den juridiske side senere. Et ejendomsmægler skal have sit kontor og ægte live-mæglere i Italien, ellers er din sikkerhed og garantier for transaktionen i fare.

Tænk for eksempel selv - lederen Masha, der arbejder i Superfirmaet, lover dig panoramaudsigt over havet, fire soveværelser, en frodig have og en længe ventet stilhed. Masha ved dog ikke, at selvom der er udsigt over havet, så er det kantet, og der er taget et smukt billede i et andet område for følget. Masha ved ikke, at det fjerde rum er lavet ulovligt, da ejerne har revet skillevæggen ned uden at godkende ombygningen i kommunen, og endelig mener Masha ikke, at vejen under vinduerne og brølet fra motorcykler har en dårlig effekt på beboernes trivsel og brændstof og smøremidler i grundvandet - til en have, der engang var frodig, indtil den tørrede op ((((.

Ethvert bureaus opgave er at sælge, ja! De leder efter bureauer som vores og vil gerne arbejde med dem. Alt dette er vidunderligt, men kvaliteten af tjenesterne falder kraftigt, da du allerede fra Moskva eller Khabarovsk i første omgang kan blive vildledt. DERFOR ER KONTORET FOR ET EJENDOMSMÆGHED I ITALIEN OBLIGATORISK .

Falske annoncer til salg og leje

2) En almindelig "and" er at lægge allerede solgte luksusvillaer, huse, lejligheder eller lejligheder op på pladsen. Ordningen er enkel og gammel som verden. Skruppelløse agenturer udstiller allerede solgte, og i værste fald - ikke-eksisterende genstande på stedet. Ofte fordoblet i pris for at lokke dig kunder. Samvittighedsfulde instanser angiver for eksempel altid på varen, om den er solgt. Det vil sige, at de kun efterlader sådanne annoncer på webstedet for ikke at producere "forkælede" links og for ikke at miste positioner på internettet. Her er der absolut intet galt, ser du med det samme - SOLGT. Men ringer man til lederen og først under opkaldet finder ud af, at genstanden er solgt, opstår der mange spørgsmål og misforståelser. Hvorfor fjernede de det ikke, angav ikke på webstedet, at det var solgt. Og selvfølgelig tilbydes du straks andre muligheder, meget mindre attraktive. For nøjagtighedens skyld bemærker vi dog, at alt kan ske, og på højsæsonen kan folk glemme at fjerne annoncen eller sætte kryds i "solgt". Men oftere end ikke betyder tilstedeværelsen af allerede solgte ejendomme uden dette mærke, at du har at gøre med et bureau, der ikke arbejder med ejendomsejere, men med andre bureauer, der ikke ved, at nogen stadig har deres gamle annonce relevant. .

Licens til at arbejde som ejendomsmægler i Italien

3) Samvittighedsfulde russiske ejendomsmæglere i Italien og Ligurien er forpligtet til på deres hjemmeside at angive firmaets juridiske navn, skatteydernummer, licensnummer for retten til at deltage i ejendomsaktiviteter, autoriseret kapital. For eksempel sådan her:

Hvis dette ikke er tilfældet, HAR DE IKKE SÆLGSRET i Italien. Dette er loven. Agenturer, der har lavet filialer i Rusland, er også forpligtet til at angive disse oplysninger, desværre er de færreste, der kender til det (((. I Italien, for at forsømme denne regel, bliver virksomheder, der ulovligt sælger fast ejendom i landet, også idømt en alvorlig bøde og lukket, samt da svigagtige websteder er lukket Så den, der bliver advaret er bevæbnet, websteder uden licens til denne type aktivitet er farlige, fordi i tilfælde af dårlige omstændigheder, når du køber fast ejendom i Italien, vil du ikke have nogen at sagsøge, og du, at have betalt store udgifter, vil stå tilbage med en næse ((Spørg licens straks efter møde med et ejendomsmæglerbureau. Hvis de begynder at tøve og ikke giver det, kan du roligt stoppe samarbejdet med dem, selvom de havde en god ejendom. Din sikkerhed er vigtigere.

Betaling af ejendomsmæglerprovision

4) Information om belønningen på siden er også vigtig. Igen, skrupelløse "videresalgs"-bureauer kan ikke lide straks at informere kunden om belønningen i tilfælde af en transaktion. Og først da, under afslutningen af transaktionen, begynder ubehagelige overraskelser at komme ud for dig. Lad os tage det hele i rækkefølge. I Italien betaler sælger og køber ejendomsmægleren 3 % af det samlede beløb for transaktionen. Det vil sige, at hvis en villa i Ligurien koster 1.000.000 euro, betaler du 30.000 euro og her er det første "baghold" - PLUS IVA. Hvis de skriver eller taler om belønninger, tier de altid om dette lille og vanskelige betalingsøjeblik. I Italien er IVA en analog af russisk moms, den er lig med 22%, hvilket betyder, at du stadig skal betale 6.600 euro til disse 30.000 euro. I alt 36.600. Beløbet er ikke lille, ser du, det ville være nok at købe kontorudstyr til hjemmet.

Men dette er halvdelen af besværet, ofte agenturer i Moskva, for at tjene et overskud, erklærer sig selv tariffer op til 7% + moms fra transaktionen. Lad mig endnu en gang minde om, at i Italien modtager agenturet 3 %. Vi forstår alle: selvfølgelig skal alle tjene penge, men mellem os, at overbetale, ud over 36.600, yderligere 48.800, hvis 7% (igen tager vi en villa til 1.000.000 euro) er allerede et meget alvorligt beløb. Kunder kom til os med historier om, hvordan nogle virksomheder formår at opkræve fremtidige kunder 1.000 euro eller mere for at møde dem og køre rundt i objekterne. Dette forekommer mig at være en grov overtrædelse, for hvis du så køber fast ejendom fra et bureau, så er det, de putter i tanken, kun 100 euro, så betaler de sig hundredvis af gange. Og hvis du ikke købte det, betyder det, at de ikke fungerede godt, eller at du ikke kunne lide noget, dette sker også. GI IKKE PENGE I FORHÅND TIL OVERFØRSEL OG VISNINGER.

Om hoved- og nøglepunkterne på webstederne, tror jeg, sagde han. Nå, lad os spænde vores sikkerhedsseler og tage til Italien, Ligurien-regionen!

Sådan kommer du til Ligurien

Når du allerede har besluttet dig for regionen i Italien, skal du ansøge om et turistvisum type "C", købe en flybillet og bestille et hotel. Ligurien er en region, der ligger nær grænsen til Cote d'Azur i Frankrig, og den nærmeste lufthavn fra San Remo er for eksempel i Nice. Du kan selvfølgelig også flyve til Milano eller Genova, men meningen med at rejse til din by er den samme. Mange ved ikke, hvordan man kommer fra Nice lufthavn til San Remo, Bordighera, Ventimiglia. Lad os starte enkelt med det grundlæggende. Når du ankommer til enhver lufthavn i Europa, kan du altid:

• at leje en bil

• tage med tog

• købe en busbillet

I Nice, efter ankomsten til Terminal 1 eller 2, kan du gøre det samme. Biludlejningskontoret ligger i den anden terminal, ligesom busserne. Med bus kan du komme til togstationen, hvor du kan tage en billet til Ventimiglia, toget kører ikke længere. Og med Ventimiglia kan du rejse over hele Italien, det vigtigste er, at der er togstationer. For eksempel er der ingen togstation i Ospedaletti, og derfor skal du enten komme til Bordighera eller San Remo.

At leje en bil i Nice er også en simpel sag, du behøver kun at have et kreditkort og et internationalt kørekort med. Det er bedre at reservere på forhånd. Vær opmærksom på selve bilen, den skal vaskes. Hvis der er ridser eller defekter på kroppen, skal du straks angive dette på kvitteringen, ellers kan dit spærrede beløb fra kortet muligvis ikke returneres fuldt ud. Dette er en almindelig praksis på Côte d'Azur i Frankrig.

Regelmæssige busser afgår også fra den anden terminal i byen Nice. Der kan du tage en billet til Ventimiglia eller San Remo. Busser kører hver halve time.

Det første møde med ejendomsmæglere i Ligurien - hvad du skal være opmærksom på

Efter en trættende flyvetur, en tur på hotel eller venner, laver du en aftale med russisktalende ejendomsmæglere. Ud over den sædvanlige omgængelighed, høflighed og hundrede procent kendskab til alle genstande, bør en god ejendomsmægler i Ligurien og generelt i Italien kunne italiensk godt. Uden det er forhandlinger urealistiske. Jeg har allerede skrevet til dig om tilstedeværelsen af et kontor på bureauet. Så på stedet vil det allerede være klart, hvor du er. Ofte underskriver virksomheder, der er vært for snesevis af lande på ét sted på én gang, tvivlsomme kundeserviceaftaler med italienske bureauer. Og oversætteren Zina bliver ejendomsmægler for en time eller to.

På ejendomskontorer, på det mest fremtrædende sted, hænger som sædvanlig den samme licens til denne type aktivitet.

Men: ofte åbner vores russiske piger, efter at have giftet sig med en italiener på grundlag af hans licens, deres eget agentur med ham. Der er ikke noget kriminelt her, mange gør det. Det gør italienerne hele tiden indbyrdes.

Inspektioner og præsentationer af ligurisk fast ejendom

Derudover er det meget vigtigt at handle efter planen. Siden ofte, når ejendomsmæglere ser, at du ikke kunne lide noget af det, du valgte i 2 måneder på siden, siden det viste sig, at billederne alle er løgne, og Photoshop kunne bruges lidt mere beskedent, begynder de at tage dig gennem bjerge og dale med sætninger som "Men du kan ringe et sted mere." Jeg siger med det samme - MIRAKLER SKER IKKE . Det vil sige, der er selvfølgelig, men aftalt på forhånd))) Det er ikke værd at gå derhen, jeg ved ikke, hvor. Personligt foretrækker jeg at spare dine nerver og vigtigst af alt - tid. Da det er urealistisk pludselig at finde 4 nye villaer eller et par lejligheder på en time, endnu bedre. Hvis de eksisterer, hvorfor blev de så ikke bortvist med det samme? Måske skriver jeg meget kræsen, men når vores kunder ikke bliver inspireret af noget, tager vi for eksempel en time out, sender alle informationer og laver nye aftaler.

Juridiske dokumenter for fast ejendom i Italien

Uraaaaaa!!! Du kunne endelig lide en vidunderlig villa eller rummelig lejlighed i Ligurien, hvad er det næste? Dernæst skal du tjekke dokumenterne for deres juridiske renhed, og her spiller dit ejendomsmægler som altid en vigtig rolle, hele transaktionen afhænger af det. Jeg råder dig til at tjekke hele pakken af dokumenter på forhånd og tjekke med notaren, om alt er i orden med dokumenterne, uanset bureau. Men selv her er der en masse små ting, som jeg ikke kan beskrive i én artikel. Vær dog opmærksom på:

• korrekt planlægning;
• byggekoder;
• energiklasse;
• hvor meget skat du betaler;
• ejerlejlighed regler;
• betaling af al gæld fra sælger;
• byrder.

Listen er selvfølgelig ret lang, men jeg navngav den vigtigste. Hvis der er hæftelser, er det nødvendigt at afklare hvilke, hvis der er pantsat pant eller fast ejendom, der ikke er noget at bekymre sig om. På tidspunktet for notarskødet tilbagebetales disse byrder. Men hvis der er UZO FRUTTO (usufrutto), så vær på vagt.

Vær meget seriøs opmærksom på husets eller lejlighedens indretning. Det skal svare til det seneste matrikeludtræk. Hvis væggenes grænser ikke falder sammen med virkeligheden, skal du finde ud af det, eller dette er en hurtig ombygningsproces eller strakt ud i årevis. ELLER GENPLANLÆGNINGSPROCESSEN KAN SLET IKKE LEGALISERES.

Metratura derhjemme eller hvordan de kan bedrage

Nogle gange ved vi ikke før en fuldstændig kontrol, hvad der præcist er optagelserne af en given villa eller lejlighed, da der altid er faldgruber. Men så snart kunden har givet udtryk for sin faste hensigt om at købe en villa eller lejlighed, begynder vi straks et grundigt tjek af alt, inklusive målerne. Lad os fortælle dig, hvad nuancerne er.

Ligurien-regionen ligger i et bjergrigt område, og disse jorder er udpeget som "Agricultural Lands" her, selvfølgelig ikke alle, men hoveddelen. Derfor er 95 % af villaer og huse i Ligurien bygget som følger: øverste etage er et boligområde, nederste etage er et ikke-beboelsesområde for hø og traktorer. Hvis dit hus er på 300 m2, betragtes derfor meget ofte mindst halvdelen af det som "ikke-beboelse". Og hvis du ser 5 soveværelser i villaen, er det meget muligt, at du officielt underskriver et dokument hos notaren, hvor der kun optræder to soveværelser. Italienerne laver selvfølgelig smukke marmorsale og soveværelser i den nederste del. Men officielt kan dette ikke lade sig gøre, selvom alle gør det. Da loven, der blev vedtaget i Ligurien, virkelig trodser logikken. Hvis til landbrugsformål, så er halvdelen af huset en lade?.. Pjat, selvfølgelig, men vi lever her alle sammen med det her. Det vigtigste er, at du kender til denne nuance. Magazino er den ikke-beboende del. Vær opmærksom på dette. Al din sorg vil være, at du under videresalget vil se alle dine mangler, som både sælger og ejendomsmægler kunne have tie om.

Så mange agenturer forvrænger ofte de faktiske tal for ejendomsoptagelser. For dem er det vigtigste at sælge det til dig. SPØRG ØJEBLIKKELIGT OM WEBSTEDET FOR BOLIG OG IKKE-BOLIG.

Og det vigtigste at vide: Notaren ser kun på de dokumenter, der er i Matrikellisten, han går ikke ud for at tjekke huset, hvilket betyder, at du selv skal være på vagt, se hvad du skriver under i notarbrevet. Den, der advares, er bevæbnet.

Godt humør til dig og vær forsigtig, når du vælger et russisk ejendomsmæglerbureau i Italien!